万科房地产营销筹谋书

2019-07-09

  2009年杭州房地产市场火爆,良多区域板块也起头成长成 熟,该筹谋次要对杭州丁桥板块的区域、规划、地盘出让等引见, 对室第供乞降目前丁桥正在建项目三盛颐景园楼盘进行解读,并 通过机遇阐发、计谋阐发等对潜正在客户进行阐发,最初提出相关 营销推广方案及丁桥房地产市场的成长前景。 部门概要提醒..................................................................................................... 部门阐发..................................................................................................... 2.1市场阐发 2.1.1杭州房地产市场阐发 2.2房地产成长情况 2.3地盘出让环境..................................................................................................... 2.4丁桥区域房地产市场阐发 2.4.1区域城市规划....................................................................................... 2.4.2房地产开辟现状 2.4.3合作项目阐发....................................................................................... 2.5市场走势研判 部门机遇阐发..................................................................................................... 3.1杭州房地产客户阐发 3.2杭州市室第需求特征阐发 3.3丁桥区域客户特点阐发 3.4方针客户群定位 .................................................................................................11 3.4.1 方针客群特征: ..................................................................................11 3.4.2 选购产物的动机:.............................................................................. 12 3.4.3 采办行为特征: 部门产物阐发................................................................................................... 13 4.1 地块现状阐发 134.1.1 地块调研..................................................................................... 13 4.1.2 地块周边查询拜访.............................................................................. 13 4.1.3 地块交通前提查询拜访.............................................................................. 14 4.1.4 周边市政配套设备查询拜访....................................................................... 14 4.2 SWOT 阐发........................................................................................................ 15 4.3 产物定位 部门计谋及步履方案 175.1 订价准绳 175.2 订价 175.3 价钱调整方案 185.3.1 开辟成本核算..................................................................................... 18 5.3.2 价钱定位............................................................................................ 20 部门营销策略................................................................................................... 22 6.1 推广从策略 226.1.1 平面告白形式..................................................................................... 22 6.1.2 告白形式..................................................................................... 22 6.2 组合 236.2.1 投放方针..................................................................................... 23 6.2.2 投放准绳..................................................................................... 23 6.2.3 选择............................................................................................ 23 6.3 营销勾当策略 246.3.1 勾当设想............................................................................................ 24 6.3.2 勾当预期达到的结果 部门营销成本................................................................................................... 26 7.1 总体预算 267.2 预算分布 部门步履方案节制............................................................................................ 29 8.1 项目规模及开辟进度 298.1.1 发卖策略............................................................................................ 29 部门竣事语 第1部门概要提醒 三盛颐景园位居杭城东北丁桥新城,属于杭城十公里糊口圈,是丁桥栖身 区最好的地块,紧邻贸易核心区。 融建建之文化精髓,现代家居园林之先河,家居园林的夸姣构 想。项目占地面积38000 平方米,建建面积105000 平方米,坐拥新城CLD 焦点 资本,周边配套设备完美,交通、医疗、金融、教育、旅逛等尽囊此中。 灵韵园林,本质人居,丁桥颐景园仿姑苏园林的设想,紧依大农港河, 天然碧水,十幢高层室第无机调集营制协调质量人居。别出机杼的设想,鸟语花 喷鼻鱼相戏,果树林木草青青,营制园林深处有人家的温暖空气,打制都会本质 人居。 第2部门 阐发 2.1 市场阐发 2.1.1 杭州房地产市场阐发 2009 年,是21 世纪以来杭州经济成长最为坚苦的一年,面临千载难逢国际 金融危机的严沉冲击和极其复杂的国表里形势,全市人平易近正在市委、市的准确 带领下,以科学成长不雅为统领,全力保增加、扩内需、调布局、增活力、沉平易近生、 抓不变,各项工做取得了较着成效,经济实现稳步回升,社会事业协调成长,现 代财产系统扶植迈出新程序,市域收集化大都会扶植加速推进,市平易近糊口质量进 一步提高。 据抽样查询拜访,市区城镇居平易近人均可安排收入26864 元,比上年增加11.5%。 人均糊口消费性收入18595 元,比上年增加11.2%,恩格尔系数(食物占消费 收入比沉)由上年的38.3%下降至37.5%;全市农村居平易近人均纯收入11822 比上年增加10.6%;人均糊口消费性收入9065元,增加7.3%。恩格尔系数由 上年的35.9%下降至33.8%。 2.2 房地产成长情况 杭州市房地产稳步成长,为我市经济社会成长做出了主要贡献。2009 市完成房地产开辟投资704.68亿元,比上年增加14.5%。衡宇施工面积5121.49 万平方米,比上年增加2.7%;完工面积763.95 万平方米,下降25.9%。全年 商品房发卖面积1441.18 万平方米,比上年增加86.0%,此中室第发卖1300.99 万平方米,增加92.2%。市区公开辟卖经济合用房7002 套,建建面积50.09 平方米。房地产开辟投资快速增加,成为固定资产投资增加的从导力量。正在全体上能 连结持续、不变增加,而且占全社会固定资产投资的比沉过半。 并且房地产市场也日趋成熟。商品室第成为室第供应的从渠道,小我购房成 为商品室第消费从体;商品房空置面积趋于合理,空置率不竭下降;商品室第价 格近五年呈上降趋向。 2.3 地盘出让环境 如下图所示: 图2-1 地盘出让环境 2.4 丁桥区域房地产市场阐发 2.4.1 区域城市规划 浙江省杭州市江畔区丁桥镇位于杭州市郊东北部,距市核心 10 公里,是一 个新兴的私营经济成长、杭城主要的副食物供应和主要的风光旅逛开辟 区域。该镇东接天都,取余杭区星桥街道为界;西连下城区科技经济园, 取石桥镇为界;南至大石一级公,取市区和绕城公相连;北部是出名的皋亭 山、黄鹤山风光区,总面积15.5 平方公里。全镇辖10 个行政村,1 个居平易近区, 个市级开辟区——杭州私营经济园区;2005年统计总生齿2.5 万,此中常住人 丁桥镇素以粮、麻、茶、生果为从业,是的春风,吹开了丁桥诚招全国客的大气。颠末多年的勤奋,至2005 年,一个私营企业创业成长的—— 杭州私营经济园区已初具规模并全力拓展开辟,上百家来自省表里的私营企业正在 这里畅旺发财,海通木业、阿思家羽绒、祝强医疗设备、西林链条等企业从这里 走出国门,世界,成为丁桥建经济大镇的支柱;跟着大杭州城区成长的构思 和都会农业的成长趋向,花草、珍禽、特种水产养殖正逐渐代替保守农业,森禾 花草、三雄种苗、建塘水产、同协食用珍禽等省、市农业示范园从小到大,以其 强劲的辐射力敏捷推进了丁桥农业财产布局的调整程序。丁桥集镇分析开辟规划 的制定和实施,使丁桥现代城镇扶植方针由蓝图变为现实;以龙居寺景区开辟为 龙头,黄鹤山、皋亭山风光旅逛资本的开辟已列入了杭州市的总体成长规划,杭 州“东南佛角”即将沉现其间。 丁桥大型栖身区建成后将是一个栖身生齿达40 万人,功能完整的大型现代 化栖身区。 2.4.2 房地产开辟现状 区域想要成长,教育配套不容轻忽。区域规划设置36 班中学两所、36 学四所,12班长儿园七所。通过取名校整合办学的教育成长方针,进一步提高 师资程度,提拔教育质量,教育配套的各个项目正正在严重扶植中,杭师院从属丁 兰学校,已于2006 年下半年交付利用。 跟着今明两年区域内将有大量经济合用房小区连续交付,丁桥的栖身空气也 更加浓沉了。各项配套设备的跟进,秋石快速、留石快速等快速的开 通,将缩短该板块和市区之间的距离。 无可争议,丁桥板块依托打制城市地方栖身区的计谋,将逐步扶植成为 设备齐备、交通便利、漂亮、功能完美的现代化新城区。 2.4.3 合作项目阐发 本次查询拜访的目标侧沉于识别相关楼盘相关的目标,并以此界定分歧市场条理 的特征,从而为三盛颐景园制定营销方案和发卖代办署理方案供给更靠得住的评估和 通过2个代表性楼盘领会丁桥区房地产市场的总体特征; 通过该区位的楼盘反映出该区位的需求特征;广宇上东城(人居展展位:世贸S5-11) 做为丁桥新城内规模最大、启动最早、工程进度最快的商品房项目,广宇上 东城的入驻,正在丁桥新城的开辟历程中有着举脚轻沉的意义。 上东城位于丁桥大型栖身区内,紫丁喷鼻蕙兰雅交会处,西侧为新城广场。 总建建面积约41 万平方米,跟着杭州城市地铁3 号线打算开通,临丁及勤丰 交会处也规划有坐口。K99 上东城坐点即将开通。目前正在售89 平方米及90 平方米小户型,均价为6900 元/平米。 天阳不雅建(人居展展位:和平H2-02) 天阳不雅建位于江畔区丁桥大型栖身区,南取上东城邻接,北临绕城高速, 西临规划中的六号,东接规划中的小学。另还规划1 所市级病院、净菜超市三 座、垃圾曲达坐、公交首末坐、公交核心等。地铁3 号线、秋石高架、留石高 架建成后,将敏捷毗连市核心。 天阳不雅建总建建面积达12 万,由五幢板式高层、一幢点式高层以及联 排别墅配合构成。估计正在6 月份,将推出2 号楼,户型面积正在90 平方米摆布。 目前艺居1 号楼还有少量余房,正在售均价6900 元/平方米。 2.5 市场走势研判 跟着以广宇集团为头炮的一批品牌开辟商的进驻,把丁桥敏捷推到了购房者 面前。能够说,正在目前以武林广场为圆心的10 公里从城区圈内,附属江畔区的 丁桥,则属于较着的房价低凹地。 2007 36号室第用地的出让,正式拉开了丁桥板块商品 房买卖的序幕。最终广宇集团以总价49800 万元竞得,楼面价约为4241 元/平方 2008岁首年月,新源元都新景开盘均价为7380 元平方米,给其时丁桥板块 的商品房发卖起到标杆感化。 随后正在 2008 岁暮开盘的是广宇上东城。受市场波动的影响,开盘价钱定 7300多元平方米。前景看好的丁桥,7000 余元/平方米的价钱照旧正在划一 价钱的正在售板块中显示出较强的合作力,所以上东城一开盘即遭到购房者的热 2009年,跟着“春”掀起的新一股购房热,完全炒热了丁桥。 本年5 月初,竞得39 号地块的天阳不雅建初次开盘即以6900 元/平方米的 均价对外发售,而结合格里将于下半年正式开盘,丁桥板块的栖身区,即将逐 渐构成,丁桥的栖身价值也正正在被越来越多的购房者必定。 第3部门 机遇阐发 3.1 杭州房地产客户阐发 杭州全市总面积16596平方公里,此中市区面积3068平方公里,辖上城、下 城、拱墅、江畔、西湖、滨江、萧山、余杭8个区,临安、富阳、建德3个县级市, 桐庐、淳安2个县,共有57个街道、110个镇、39个乡(包罗1个平易近族乡),678个社 区、65个居平易近区、3666个行政村;此中市辖区共有44个街道、49个镇、3个乡, 597个社区、4个居平易近区、8 07个行政村。市域构成“二心二圈、三轴二连、一环 多点”的城镇结构布局。 据各类统计,现阶段青年人购房比一曲比力高,购房兴旺,特对杭州年 龄分组做一个阐发。按照南京我爱我店成交客户春秋布局统计:2007年以来 30岁以下的青年人购房占比一曲正在40%摆布,一月份以至高达50%以上,是二手 房市场上的绝对从力军。从生齿春秋布局来看,20-30岁这一春秋段的生齿所占 比沉虽然并不是最高,可是这部门人出生正在后,糊口前提更好,所受教 育更高,理财不雅念更强,收入增速也很快。同时,这个分组的人群刚好是成婚年 龄,采办婚房也是一种家庭需求一种社会形势。因而,该人群对室第的需求很是 兴旺。 图3-1杭州市住佃农户特征及分类申明 将客户的消费需要分为5个条理。这5个聚类核心(类别)如下:(表中数据的 得分值越低,暗示消费者对该目标的认同程度越高,O暗示中性)。 聚类阐发的核心图3-2 聚类阐发 第一,从春秋上看,21~30周岁占购房很是需求群体的80%;31~40周岁和 占购房舒服需求群体的36.4%;41~50周岁占购房投资需求的35%。 第二,从家庭收入来看,高收入群体当然是室第市场上的次要客户,可是, 中低档收入群体两者合起来远跨越室第市场的二分之一,是室第市场的主要客 第三,从性别上看,男性更看沉室第的投资效益及很是需要,而女性则更倾向于栖身及舒服目标。 第四,从置业目标上来看,婚房和改善栖身前提是两项最次要的。客户忠实 度是影响室第市场需求的主要要素,经查询拜访,目前市场上,客户所表示出来的从 如果刺激性忠实度和习惯性忠实度,然而,这两种忠实度表示出来是不牢靠的, 室第市场上需要培育出更多的感情性的忠实度。 3.2杭州市室第需求特征阐发 第一、需求面积。90-120方的户型面积需求占领最高,占总需求方面的比例 为41.1%;连系历次的调研能够看出,室第面积的支流需求并没有发生大的变化, 仍然集中正在90-120方;但选择50-80方的比例有所上升,80-90方的比例有所下降。 图3-3 杭州购房者采办意向面积统计环境 第二、意向单价。从全体上看,意向购房者极限单价接管能力提拔十分较着。 图3-4 杭州购房极限单价统计 从2007年5月份起头,杭州房价受地价快速上涨的影响,加上赞帮需求的旺 盛,房价有了大幅度的上扬,目前从城区曾经少见商品房单价正在万元以下的楼盘 了,故正在面临现实的环境下,意向购房者提高了本人对单价的预期值,极限单价 接管度随之上升。这是一种意向购房者心理预期取市场现状调整地成果。 第三、物业类型。正在意向购房者选择的物业类型中,通俗小高层最受欢送, 其次为通俗多层,而高层室第也有相当的接管量。正在杭州从城区多层室第日渐稀 缺的今天,以至连小高层也不多见的时候,意向购房者对高层物业类型的接管度 也日益添加。 图3-5 杭州购房选择的物业统计类型 第四、地舆。数据显示,购房者对地舆及区位的选择并没无形成集中偏好。此中,市区非核心地段成为购房者的首选地段占44%;而以市核心地段 以及城郊连系部做为购房抱负地段的受访者比例根基相当,均正在二成摆布;选择 近郊及近郊的购房者相对较少,此中近郊当选率仅为2%。 第五、衡宇制型。绝大大都选择了平面设想的衡宇制型,其次二成摆布的人 选择了跃层式/复式的衡宇制型。 第六、房间类型、户型布局。因一般性功能房间是满脚人们起居糊口最根基 需要的空间。所以,受访者对一般性功能房间的提及率较高,此中对于卧室、客 厅、厨房及卫生问的提及率为100%。而正在特殊性功能房间中,书房和餐厅人们关 注程度较高的房间类型。 3.3 丁桥区域客户特点阐发 相较于滨江、下沙、九堡等早已为人熟知的区域而言,丁桥算是后起之秀, 目前正在建的除焦点贸易项目——新城广场外,还有华元邻里人家等多个经济适 用房项目,以及天阳不雅建、广宇上东城等多个商品房项目。据悉,2009 下半年整个丁桥将会送来交付入住的高峰期,正在丁桥大型栖身区和天国都等周边栖身区成片建成后,总生齿将达40 万以上。 每平方米 2280 元起的惊爆价,唱配角的是新城广场;但正在其背后,倾力打 制这个区域贸易项目标并不只仅是它的成长商——华元房产。新城广场的地盘性 质属于 10%村属留用地,是丁桥取开辟商合做开辟、激励用于招商引资的 大型贸易项目。 丁桥区域的客户特点正在其住房市场的分类中,我们能够看出其方针客户次要 为最低收入户、中低收入户以及一些投资客。 图3-6 住房供应布局和分歧收入程度居平易近家庭的住房消费比沉阐发 10 (一)市场价商品住房市场 其供房对象是高收入户家庭,住房供应从体是住房开辟企业,住房价钱由市 场调理,开辟扶植规模、住房扶植尺度由企业自从决定,开辟企业不享受的 优惠政策,对利润程度不做,也不居平易近采办住房的数量,这是一个 由市场调理的住房市场,对该市场的干涉起码。这一类型的采办者正在丁桥地 区多为我们前面所阐发的投资型。 布景特征为:平均春秋正在35岁摆布,最次要正在30-54岁之间,教育程度一般 具有大学以上的文化程度,平均家庭收入较好,平均正在5600元/月摆布,置业次 数正在两次及其以上,虽然教育程度相对较高,但同时也是分离程度最高的,表白 投资的选择并不是高学历者的专利。取其他类型比拟,这一类型中的三资企业员 工的比例最大,他们绝大大都已婚,已婚比例是各类消费者中最高的,这似乎表 明有不变的家庭也是成为投资的一个前提。男性的比例为55%,高于女性。 (二)经济合用住房市场 其供房对象是中低收入户家庭,住房供应从体是住房开辟企业或室第合做社 等。经济合用住房实行指点价,开辟企业享受的优惠政策,包罗实行土 地划拔、减收各项行政事业收费等;由确定开辟扶植想。划和住房扶植尺度, 并企业利润率正在3%以下;不单经济合用住房的供应对象是中低收 入家庭,并且还每户家庭采办住房的数量。经济合用住房是为领会决中 低收入家庭住房问题而奉行的含有必然保障要素的住房,但因实行微利价或成本 价,因此仍属商品房范围或可称为准商品房。 采办可贺属于自保型,他们更多的是为本人生计考虑。考虑本人可否有不变 的经济来历,平稳的栖身是他们最关怀的问题。这些人的受教育程度处于社 会平均程度,中青年人的比例较高,他们绝大大都已婚,平均春秋正在44岁摆布, 家庭收入较低,平均正在3600元摆布,国营企业员工以及离退休人员的比例较高。 女性的比例高于男性。 (三)廉租住房市场 其供房对象是城镇中低收入户家庭,住房供应从体是和职工所正在单元。 这个市场是个很特殊的住房市场。一般来说,它由供给开辟扶植资金和房源 (我国现阶段单元也可供给廉租住房,所以单元也可供给资金并扶植廉租房),并 11 由确定开辟扶植规模和房源数量,住房扶植尺度、承租面积和房钱尺度 等。廉租住房是具有社会保障性质的住房。 次要布景:这类消费者正在春秋上比力分离,从18岁到54岁之间的各春秋段均 有相当比例, 平均教育程度一般,家庭平均收入正在1900元/月摆布,能过上平 淡供给的糊口,住房大多限于租房或单元房。退职业上没有显著特征,但待岗人 员的比例稍高于其他各类型。正在性别上,男性稍高于女性。 3.4 方针客户群定位 人们糊口程度的提高,房地产市场起头逐渐进行细分,分歧收入和糊口档次 的人对住房有分歧的要求,开辟商也通过奇特的产物卖点来吸引方针客户群。三 盛颐景园以“园林深处有人家”的栖身空气实正在打动了浩繁来自市区的中等收入 家庭以及城市白领一族,虽然价钱因而而超出跨越周边地域行情价很多,却博得了一 定的市场,以不雅景结果佳、优的公寓引来瞩目。 3.4.1 方针客群特征: 1、新婚佳耦人群 特点:新婚佳耦工做时间无限,积储不多,对衡宇总价较为关心;新1 房对功能性的关心该当更有预见性;对社区内及周边的、配套要求相对较高。置业方案:一对即将走进婚姻的新人对于室第是比力挑剔的,凡是环境 下最留意的就是以下3 室第的功能性。新婚佳耦虽然采办新居时家庭生齿较少,但该当考虑将来家庭布局的变化,一般来说应尽量选择两室的室第。户型设想该当凸起糊口特点。 室第面积及价钱节制。因为领取能力无限,同时婚后糊口收入也呈上升趋向, 所以新婚佳耦对于室第的面积及总价要求较严酷。 社区及周边配套项目。周边最好配备完美的糊口办事设备,包罗活动设备、 贸易设备、医疗、长教等配套设备。 2、投资客人群 特点:投资客分为短期投资取持久投资两类,凡是前者投资室第,靠短期住 宅价钱波动赔取差价;后者多投资贸易或写字楼,以出租形式获利。颐景园属于 中档商品室第。 12 置业方案:室第投资客。投资室第凡是正在项目启动期内介入,以获得较低的 成交价钱,最抱负的投资物业是核心景不雅区内、户型适中、楼层位于建建物三分 之一取二分之一间的部门。对于项目本身招考查的就比力多了,最次要的是, 一个相对有成长的会使物业价值实现大幅提拔,凡是选择正在市区鸿沟或 风光区内,将来有大规模扶植的规划。 3、年轻的白领和创业一族人群 特点:公司规模不大、资金无限或处于小我创业期,采用办公、栖身两用, 既节流资金又便利工做。 置业方案:这类人群考虑住房的前提是既具有办公室通透、风雅的设想,又 具有室第的功能全面;既具有比写字楼实惠的价钱,又具有取室第一样的利用年 3.4.2选购产物的动机: 总体来说,对于丁桥区域各收入程度的房产消费者,购房的最次要目标仍是 自住,其次是两者兼有目标和纯投资目标。若是将兼有目标和纯投资目标统视做 投资性需求,静态来看,住房采办的投资性需求同城市的发财程度、家庭收入水 平成反比;动态来看,投资性住房需求正在丁桥区域,各类收入程度都有陪伴增加 的趋向。 3.4.3 采办行为特征: 次要方针客户属于该区域内的中产阶层人士,他们配合的特点是对前途充满 决心,工做严重忙碌,糊口节拍快速且充分,没有太多本钱能够做更高选择,经 济实力也使其不得不斤斤算计,可是人人都但愿以中等价位享遭到高层的待遇。 因而发卖现场、绿化、工地包拆及告白宣传等方面的细心设想和营制对激起 客户的采办欲的影响至关主要。 方针客户的学问条理较高,估计采办过程中将有较多的房地产专业人士介 入,因而对发卖员的要求将会更高。 方针客户对物业的评价将不纯真是根据、交通、平面、社区设置装备摆设等物理 要素进行简单评判,而会将条理上的感性要素插手到采办评价中,因而发卖 中品尝和格调的营制取酝酿,特别是对物业办理办事认识的晚期展示,将会使其 发生更强烈的采办。 13 方针客户所正在的区域、春秋、职业特点都相对集中,所以对产物的偏好分歧, 容易构成“扎堆”现象,假如都以70-80 万元的房子做为方针,估计会有80%以 上的客户会采用公积金和贸易贷款形式,加之晚期期房发卖的这一特点,所以一 定要留意付款体例顺应市场的立异,以低首付以至零首付等办法的使用,来达到 全方位对本案发卖的鞭策。 第4部门 产物阐发 4.1 地块现状阐发 4.1.1 地块调研 1、项目地盘性质查询拜访 丁桥踞于杭城东北区块,附属从城江畔区,距离武林广场10 公里。北望临 平,西接半山、石桥,南下九堡曲通钱江新城,东接长睦、田园,取天国都相连 通。这些耳熟能详的区位概念,成绩了丁桥的地舆坐标。自卑批开辟商涌入之日 起,它曾经实正成为了所有杭州人的丁桥。眼下,从市核心沿德胜高架——留石 高架一线曲到笕丁口,丁桥大型栖身区就正在面前豁然开畅,根基用时20 估计到2011年,丁桥的栖身生齿将达到30 万,半径3 公里范畴内,栖身人 50万。商家因人气而汇聚——以丁桥几十万人栖身的大规模建立来说, 这里无疑将是浩繁本钱、品牌和企业的必争之地。 4.1.2 地块周边查询拜访 1.天然景不雅 杭州丁桥大型栖身区位于杭州从城区东北部,距市核心10 公里,居杭州从 城区取半山栖身区、副城临平的成长要道,为杭城东北部成长的主要区块,有着 “承从启副”的主要区位特点。丁桥大型栖身区建成后将是一个栖身生齿达 40 万人,功能完整的大型现代化栖身区。 2.人文、汗青景不雅 丁桥具有长久的汗青和丰硕的天然、人文资本:横贯工具的古运河——上塘 河;黄鹤山、皋亭山汗青人文风光旅逛区;勤丰港绿化景不雅带、大农港绿化景不雅 14 带、丁桥港绿化景不雅带、春风港绿化景不雅带、丁兰公园五大生态公园群;丁桥还 是出名的孝乡——东汉二十四孝之一丁兰的家乡。 4.1.3 地块交通前提查询拜访 1)次要的交通从干道 “一绕、二快、三横、四纵”区域网,B3 快速公交,规划地铁 构成多向立体从城糊口交通网。设置装备摆设1座公交首末坐,1 个公家核心坐。 2)次要的公共交通及其线:武林广场—丁桥公交核心坐自驾线: 武林广场—上塘高架(石祥口下)—留石同协口—同协—大农港— 蕙兰雅; 武林广场—上塘高架(大关口下)—沈半—留石同协口—同协—大 环城北—开国—东新—华丰——同协—大农港—蕙兰雅;澳门广场(北)—秋石高架—留石快速东—同协—大农港—蕙兰雅; 4.1.4 周边市政配套设备查询拜访 1)教育配套—一体化优良教育 中小学:丁兰尝试小学、丁桥中学、规划两所 36 班中学(初中),四所 36 班小学(长睦小学、丁桥小学、大塘小学等)。 长儿园:丁桥核心长儿园及其它规划六所12 班长儿园。 15 2)贸易配套—坐拥糊口 邻接总建建面积达10 万方新城广场、10 万方丁兰广场两大丁桥贸易航母。 新城广场贸易内容包罗已于2009 岁尾开业的物美超市和规划的电器卖场、餐饮、 配套设备;丁兰广场拟招商内容包罗百货、超市、专业店、品牌店、健身中 心、餐饮、片子院线、电玩、KTV、经济型商务酒店等。 做为丁桥区块最主要、最齐备的贸易配套项目,丁兰广场的开工仪式不只得 到了区级带领的高度注沉,同样也堆积了丁桥片区浩繁开辟商、商家、居平易近 的目光:一个业态功能完美、运营品牌丰硕的大型贸易项目,不单能提拔周边楼 盘的含金量,并且将极大地便利丁桥居平易近的糊口。此外,项目周边还规划3 菜超市。3)医疗配套—拥抱舒服怡然的健康人生 规划中的市西医院丁桥分院将于2011 年开工扶植,力争2013 年完工启用。 建成后,将成为融临床、讲授、防止、保健、康复、科研于一体的甲等分析 性病院,满脚周边地域居平易近的根基医疗办事和高端医疗办事需求。 4.2 SWOT 阐发 表4-1 SWOT 阐发表 劣势(Strength) 劣势(Weakness) 1.园林式建建气概; 2.配套设备完美; 3.自住兼投资价值。 1.目前交通不太完美; 2.地舆相对较偏远。 机遇(Opportunitis) 操纵(SO) 改良(WO) 1.正在价钱上丁桥存正在必然的劣势,并且 正在配套的跟进速度上也并不输给其他板 2.吸引外来居平易近入住,搀扶大学生正在杭创业,创制必然的潜力。 1.抓住机遇,操纵将来成长潜力的 特点,快速成长,占领市场; 丁桥板块依托打制城市地方栖身区的计谋。 1.正在配套方面虽然正在不竭引进,可是 要想达到城西的成长形态,丁桥还有 需要好几年的成长过程; 做好相关宣传,特别需共同做好公益宣传,快速成立出名度。 风险(Threats) (ST) 消弭(WT) 1.房价上涨敏捷,投资空气的浓沉,曲 接导致房地产泡沫的扩大; 2.面临来自其他板块之间的合作。 1.阐扬本人园林绿化劣势,挖掘更 多的潜正在客户; 2.国度的一系列放假宏不雅政策的调 控,来响应的满脚消费者的购房需 2.跟着岁尾一些购房优惠政策打消,房地产能否能正在本年的火爆行情的 根本上维稳仍是个未知数。 164.3 产物定位 1、本案将导入“姑苏园林栖身社区”的概念 这一概念的焦点是“园林”、“建建”取“人”三者之间的关系,成立起以环 境生态、建建生态、人文生态为内核,以园林式栖身为外不雅形式的生态栖身 模式。“姑苏园林栖身区”的概念很是丰硕,注释的空间很大,并且比力新鲜,市场差同性 较着。 2、区域成长前景诱人 丁桥颐景园目前的区域虽取杭州市核心有必然距离,交通尚不发财,但 跟着已建、正在建和规划中的贸易、教育和医疗等市政配套的完成,其区域成长前